Con Risposta a interpello n 405 del 31 luglio le Entrate chiariscono le modalità di determinazione della base imponibile IVA della cessione di un fabbricato in un rapporto di leasing.
La società istante operante nel settore della produzione di insaccati e prodotti di carne ha conseguito per la maggior parte del proprio fatturato presso la sede operativa mediante anche un contratto di locazione finanziaria immobiliare, edifici ed impianti tecnologicamente all'avanguardia.
Tuttavia, un vasto incendio ha quasi completamente distrutto l'intero impianto lasciando in stato di rovina e degrado l'immobile che deve essere considerato un collabente da inquadrare nella categoria catastale F/2.
Le autorità competenti hanno imposto l'abbattimento dell'intera struttura, la rimozione dei detriti e la bonifica del suolo, p
L'Istante dichiara che, anche per esplicito obbligo contrattuale e accordi sopraggiunti con la Compagnia di Leasing, occorre trasferire l'immobile collabente dalla società concedente, cioè la società BETA, alla società utilizzatrice ALFA.
Il contratto di leasing dovrà ritenersi risolto di diritto alla data in cui sarà verificato l'evento
In caso di distruzione dell'immobile l'Utilizzatore avrà l'obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all'indennizzo; tale prezzo imponibile sarà dovuto con valuta corrispondente alla data in cui si sarà verificato l'evento e quindi sarà stato risolto il contratto, indipendentemente dalla data in cui verrà stipulato il rogito notarile di compravendita.
Una succesiva clausola prevede che in tutti quei casi ove si faccia riferimento ad un indennizzo spettante al Concedente e l'indennizzo non è determinato, esso deve essere quantificato come la ''somma di tutti quei canoni non ancora scaduti alla data della risoluzione del contratto e del prezzo di eventuale acquisto finale…''.
L'Istante aggiunge di aver sottoscritto con una Compagnia assicuratrice una polizza che copriva anche il rischio di incendio, con appendice di vincolo a favore della società concedente.
In virtù del fatto che si deve procedere al rogito notarile di trasferimento del terreno e dei fabbricati collabenti dalla società concedente alla società utilizzatrice, l'Istante necessita di chiarimenti sulla natura di ''corrispettivo'' o di ''indennizzo'' dell'importo che dovrà essere erogato alla compagnia di leasing e sull'eventuale valore da tassare ai fini dell'IVA.
Il dubbio interpretativo posto dalla società istante è relativo alla qualificazione dell'importo che dovrà essere erogato alla compagnia di leasing.
Cessione fabbricato in leasing: chiarimenti sulla base imponibile IVA
Le entrate riassumo tutto il caso prima di esporre il proprio parere e sottolineano che in linea generale, ai fini IVA, i canoni di leasing immobiliare sono assimilati e, dunque, assoggettati ad IVA secondo le stesse regole previste per le locazioni di immobili.
Diversamente, gli importi versati dall'utilizzatore a titolo di riscatto finale del bene sono soggetti alle regole IVA previste per le cessioni di immobili (cfr. circolare 18/E/2013, par. 3.5).
Ciò premesso, al fine di individuare il regime IVA applicabile al trasferimento del rudere in questione e stabilire la rilevanza ai fini IVA delle somme che la società istante è tenuta a corrispondere alla Compagnia di Leasing in virtù degli impegni contrattuali assunti, è necessario esaminare le condizioni generali del contratto di locazione finanziaria immobiliare sottoscritto dalle parti.
In particolare, ai fini che qui interessano, la clausola n. 17 disciplina la risoluzione anticipata del contratto in caso di distruzione totale dell'immobile, prevedendo espressamente che l'Utilizzatore avrà l'obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all'indennizzo di cui alla successiva clausola 23)
La successiva clausola n. 21, rubricata ''Risoluzione anticipata ed effetti'' dispone che in ogni ipotesi di perimento o di perdita dell'immobile, al Concedente resteranno acquisiti per l'intero loro ammontare il canone regolato alla firma, i canoni periodici già in precedenza pagati ed ogni altra somma a qualsiasi titolo corrisposta; l'Utilizzatore avrà l'obbligo di corrispondere immediatamente tutto quanto dovuto per canoni scaduti e non pagati, interessi convenzionali, di mora, commissioni, spese e quant'altro già maturato alla data di risoluzione del contratto.[…]
La clausola n. 23, rubricata ''Indennizzo a favore del Concedente'', inoltre, dispone che se l'''indennizzo'' non è diversamente determinato nel suo ammontare, esso ''deve essere quantificato come la somma di tutti i canoni non ancora scaduti alla data di risoluzione del contratto e del prezzo di eventuale acquisto finale…''.
Dalla disamina delle clausole contrattuali citate, contrariamente a quanto asserito dall'Istante, si desume che la somma da erogare alla società di leasing concedente, a seguito della risoluzione anticipata del contratto, non costituisce il ristoro del danno derivante dall'incendio che ha coinvolto l'impianto oggetto del contratto di leasing, bensì come stabilito espressamente dalla clausola n. 17 del contratto il prezzo da saldare per il passaggio di proprietà del bene medesimo.
Detto passaggio di proprietà dell'immobile costituisce, dunque, un elemento significativo che depone a favore della qualificazione della somma in questione come corrispettivo.
Ad avviso delle Entrate, depone a favore di tale qualificazione il criterio di determinazione dell'ammontare di detta somma indicato dalla citata clausola 23 del contratto, in base al quale detto ammontare è costituito dalla somma di tutti i canoni non ancora scaduti alla data di risoluzione anticipata del contratto e del maxicanone finale.
Ciò posto, si ritiene, pertanto, che il trasferimento del rudere di cui trattasi alla società istante costituisca una cessione da assoggettare ad IVA secondo le regole previste per le cessioni di immobili.
In proposito, si fa presente che se, come asserito dalla società istante, all'atto del trasferimento il rudere sia effettivamente inquadrabile come collabente nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, la cessione dovrà essere assoggettata ad IVA con applicazione dell'aliquota nella misura ordinaria (cfr. Risposta n. 554 del 2022).
Per completezza di trattazione, si fa presente, infine, che ad avviso della scrivente, la base imponibile di detta cessione non possa essere decurtata, ai sensi dell'art. 15, comma 1, numero 1) del D.P.R. 633 del 1972, dell'ammontare relativo al rimborso assicurativo che, secondo quanto asserito dalla società istante, sarà veicolato direttamente dalla Compagnia assicuratrice alla Società di Leasing.
Ciò in quanto, come rappresentato anche dall'Istante, detto ammontare sarà corrisposto alla società di leasing a compensazione in tutto o in parte dell'importo (rectius, corrispettivo) dovuto a quest'ultima a seguito della risoluzione anticipata del contratto di leasing.
