Con la Risposta n 60/2026 le entrate hanno chiarito che l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo prevista per gli immobili destinati a housing universitario si applica anche nel caso di cessione di ramo d’azienda, ma esclusivamente con riferimento alla quota di corrispettivo imputabile all’immobile.
Cessione ramo d’azienda e agevolazione per housing universitario: chiarimenti ADE
L’art. 1-bis della legge 14 novembre 2000 n. 338, introdotto dal DL n. 144/2022 in attuazione del PNRR (Missione 4 – Riforma 1.7), destina 660 milioni di euro all’acquisizione della disponibilità di nuovi posti letto presso alloggi e residenze per studenti universitari.
Oltre ai contributi economici riconosciuti ai soggetti gestori, il comma 10 dello stesso articolo prevede un’importante agevolazione fiscale: sono esenti dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo gli atti aventi ad oggetto immobili destinati ad alloggi o residenze per studenti universitari, stipulati in relazione a proposte ammesse al finanziamento.
L’agevolazione è subordinata all’effettiva ammissione al contributo e alla realizzazione dell’intervento, pena la decadenza dal beneficio.
La società istante intende avviare un’attività di housing universitario e ha presentato domanda di contributo ai sensi del DM MUR n. 481/2024.
Per realizzare il progetto, la società prevede di acquistare da un’altra impresa un ramo d’azienda alberghiero, nel quale è compreso l’immobile che sarà destinato a residenza universitaria.
Il contratto di cessione:
- include l’immobile;
- comprende anche attrezzature, arredi e avviamento;
- prevede una suddivisione del corrispettivo tra immobile, attrezzature e avviamento.
Il quesito posto all’Agenzia riguarda la possibilità di applicare l’esenzione da registro e bollo all’intero atto di cessione del ramo d’azienda.
Housing universitario quando spetta l’esenzione dal registro
L’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta favorevole all'istante ma con un’importante limitazione.
Secondo l’Amministrazione finanziaria:
- l’agevolazione è applicabile anche nel caso di cessione di ramo d’azienda;
- tuttavia, l’esenzione può operare esclusivamente con riferimento alla quota parte del corrispettivo imputabile all’immobile destinato a housing universitario.
Il beneficio non si estende automaticamente all’intero complesso aziendale.
La motivazione si fonda su due elementi:
- dato letterale della norma, che fa riferimento agli “atti aventi ad oggetto immobili”;
- principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, più volte ribadito dalla Corte di Cassazione.
Le disposizioni fiscali di favore non possono essere applicate in via analogica o estensiva oltre quanto espressamente previsto dal legislatore.
La soluzione individuata dall’Agenzia è coerente con la nuova formulazione dell’art. 23 del DPR 131/1986 (Testo unico Registro), modificato dal DLgs. 139/2024.
La norma oggi prevede che, nelle cessioni di azienda o di ramo d’azienda:
- si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso delle diverse tipologie di beni che compongono l’azienda;
- a condizione che il corrispettivo sia ripartito tra i singoli beni nell’atto o nei suoi allegati.
In assenza di ripartizione analitica, si applica l’aliquota più elevata tra quelle previste per i beni trasferiti.
La circolare n. 2/E del 14 marzo 2025 ha chiarito che la riforma mira proprio a consentire l’applicazione separata delle diverse aliquote, superando la logica dell’aliquota unica.
Nel caso esaminato, l’Agenzia evidenzia che:
l’esenzione dall’imposta di registro può applicarsi solo alla quota di prezzo riferibile all’immobile;
tale quota deve essere indicata distintamente e analiticamente nell’atto di cessione.
Per le altre componenti del ramo d’azienda (attrezzature, arredi, avviamento, eventuali altri asset):
l’imposta di registro si applica in misura ordinaria;
secondo le aliquote previste per ciascuna tipologia di bene.
Sotto il profilo operativo, la corretta scomposizione del prezzo diventa dunque determinante per poter fruire del beneficio.
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