La bozza dell’Affordable Housing Act introduce una definizione europea delle aree sotto stress abitativo e apre alla possibilità per autorità nazionali, regionali e locali di limitare gli affitti brevi e, a determinate condizioni, anche l’acquisto o l’utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale.
Nessun divieto automatico in tutta Europa: le restrizioni dovranno essere motivate, proporzionate e circoscritte alle zone realmente in difficoltà.
Ieri il commissario europeo per la Casa, Dan Jørgensen, ha presentato ufficialmente la bozza di regolamento Ue che punta a fornire a Comuni e autorità locali una cornice normativa europea per introdurre, nelle aree caratterizzate da forte stress abitativo, limitazioni agli affitti brevi, fino alla possibilità di sospenderli, e misure sul mercato immobiliare.
Secondo stime ufficiali riferite ai dati del Dipartimento delle Finanze e dei valori immobiliari 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, diverse grandi città italiane supererebbero già il principale parametro individuato dalla Commissione, ossia un rapporto tra prezzi medi di acquisto delle abitazioni e redditi medi superiore a 8 e tra queste figuarno:
- Milano registra il valore più elevato, vicino a 12,
- Firenze (circa 10),
- Bologna (9),
- Napoli (poco meno di 9)
- e Roma, anch’essa sopra la soglia;
- Torino e Genova si attestano invece intorno a 7 e Palermo sotto 6.
Attenzione al calendario: il testo presentato dalla Commissione non è definitivo, è una proposta dell’esecutivo europeo. Ora dovrà passare dal Parlamento europeo e dal Consiglio per arrivare all’approvazione finale.
Solo dopo la pubblicazione ufficiale scatterà lo scudo europeo per i limiti imposti a livello comunale al fenomeno degli affitti brevi.
Secondo un’elaborazione del Sole 24 Ore, sarebbero almeno 20 i capoluoghi italiani potenzialmente interessati, tra cui Milano, Roma, Torino, Bologna, Venezia, Firenze, Napoli, Bari e Genova, oltre a città a forte vocazione turistica come Rimini, Salerno, Verona, Bolzano, Siena, Pisa e Como.
Il parametro di riferimento indicato dalla Commissione europea è quello degli otto anni di reddito necessari per acquistare un’abitazione, anche se il testo è ancora in fase di proposta e non sono stati definiti in modo puntuale i dati da utilizzare. Le eventuali restrizioni potrebbero essere applicate anche a singoli quartieri e incidere direttamente sull’attività dei proprietari che destinano gli immobili alle locazioni brevi, aggiungendo un ulteriore livello di regolamentazione rispetto agli obblighi fiscali e amministrativi già previsti dalla normativa nazionale.
Il 16 settembre il Ministro del Turismo ha dichiarato in propoisto: Ho incontrato oggi le associazioni più rappresentative del turismo e della ricettività collegata agli affitti brevi.
Ho raccolto la loro profonda preoccupazione sulla proposta di regolamento del settore da parte della Commissione europea. Effettivamente questo documento da un lato parrebbe minacciare il ceto medio d’Europa colpendo la piccola proprietà immobiliare, in particolare quella degli italiani, dall’altro non sembra portare alcun beneficio evidente al turismo e ai turisti, e nemmeno ai residenti. Condivido lo sconcerto del tavolo nel constatare che l’Unione europea non abbia fatto tesoro della fallimentare esperienza di Barcellona.
Vediamo più in dettaglio il contenuto del regolamento in bozza.
Affitti brevi, cosa prevede la bozza del nuovo regolamento UE
La novità più rilevante del Regolamento UE è contenuta nell’articolo 5.
Il testo stabilisce che un’autorità competente può adottare misure che restringano l’accesso o la prestazione di servizi di locazione breve in immobili residenziali diversi dall’abitazione principale dell’host.
La definizione di autorità competente è volutamente ampia:
l’articolo 4 comprende infatti autorità nazionali, regionali o locali alle quali l’ordinamento dello Stato membro attribuisca il potere di applicare queste disposizioni.
Per l’Italia significa che il futuro regolamento potrebbe offrire una cornice europea anche a provvedimenti adottati, secondo le rispettive competenze, non solo dallo Stato ma anche dalle amministrazioni territoriali.
Non si tratta, però, di un’autorizzazione generalizzata a bloccare le locazioni turistiche.
Per utilizzare questi poteri dovrà essere rispettata una serie precisa di condizioni previste dagli articoli da 6 a 10 della bozza.
Quando una zona diventa “area sotto stress abitativo”
La vera chiave del nuovo sistema è l’articolo 6, che stabilisce come individuare le aree sotto stress abitativo.
Il primo indicatore è il cosiddetto price-to-income ratio, cioè il rapporto tra:
- prezzo medio di transazione di un’abitazione nell’area / reddito disponibile mediano della popolazione della stessa area.
Secondo la versione della bozza attualmente disponibile, questo rapporto deve essere pari o superiore a 8.
In altre parole, il prezzo medio di acquisto di un’abitazione deve essere almeno otto volte il reddito disponibile mediano, ma la soglia di 8, da sola, non basta.
Il rapporto tra prezzi immobiliari e redditi deve anche essere aumentato nei dieci anni precedenti.
Infine, deve risultare improbabile che la situazione di stress abitativo possa attenuarsi nei tre anni successivi, sulla base dell’analisi di tre fattori:
- andamento della popolazione,
- offerta di abitazioni
- domanda di abitazioni.
Le valutazioni dovranno poggiare su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.
La bozza consente espressamente di utilizzare, quando opportuno, anche le informazioni raccolte attraverso il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi.
La soglia di 8, inoltre, non sarebbe necessariamente immutabile: l'articolo 6 attribuisce alla Commissione il potere di modificarla in futuro mediante atti delegati quando sviluppi oggettivi, documentati statisticamente, lo giustifichino.
Non potrà essere dichiarata sotto stress un’intera città senza necessità
Un altro elemento importante è contenuto nell’articolo 7.
La zona sottoposta alle restrizioni deve essere circoscritta a quanto effettivamente necessario per proteggere disponibilità e accessibilità economica delle abitazioni.
La bozza consente di individuare come area sotto stress, ad esempio, un quartiere, un Comune, un’area metropolitana, un’area urbana funzionale, un’agglomerazione o anche soltanto una parte di queste zone.
Questo significa che le limitazioni non dovrebbero poter essere estese automaticamente a territori molto ampi quando il problema riguarda soltanto specifiche aree.
Il principio seguito dal testo è quello della territorialità e della proporzionalità dell’intervento.
Comuni e Regioni potranno vietare gli affitti brevi?
La bozza non contiene una norma che dica semplicemente che “i Comuni possono vietare gli affitti brevi”.
L’articolo 5 utilizza una formulazione più ampia e tecnicamente diversa: consente alle autorità competenti di adottare misure restrittive sull’accesso o sulla prestazione dei servizi di locazione breve negli immobili residenziali diversi dalla residenza principale dell’host.
Nei considerando vengono richiamati diversi tipi di interventi già utilizzati o valutati nei Paesi europei: requisiti relativi alla residenza principale, regole sull’uso degli immobili, autorizzazioni e registrazioni, nonché limitazioni quantitative o territoriali sull’uso non principale delle abitazioni e sulle locazioni brevi.
La norma potrebbe quindi offrire una base europea per misure molto diverse tra loro.
Il punto essenziale è però che ogni restrizione dovrà superare i test previsti dal regolamento. Non basterà dichiarare genericamente che gli affitti turistici sono troppi.
Stress abitativo e limitazione affitti brevi
L’articolo 9 introduce un requisito particolarmente importante.
Per adottare una misura contro gli affitti brevi, l’autorità dovrà essere in grado di dimostrare che, nell’area interessata, la loro presenza ha prodotto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti all’adozione della misura.
È quindi previsto un vero onere probatorio.
Non sarà sufficiente una scelta esclusivamente politica: serviranno dati che colleghino il fenomeno delle locazioni brevi alla pressione sul mercato abitativo locale.
A questo si aggiunge il principio di proporzionalità dell’articolo 10.
La misura non dovrà andare oltre quanto necessario per raggiungere l’obiettivo e l’autorità dovrà valutare se esista una soluzione meno restrittiva capace di produrre risultati equivalenti.
Per gli affitti brevi, inoltre, gli interventi dovranno essere calibrati sulle forme di attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, risultano maggiormente idonee a sottrarre abitazioni alla locazione residenziale di lungo periodo.
È un passaggio rilevante perché evidenzia che il regolamento punta soprattutto sulle attività che incidono stabilmente sullo stock abitativo, più che sulla locazione occasionale.
La casa principale dell’host è esclusa dalle restrizioni, nella bozza c’è una tutela molto netta che merita particolare attenzione.
L’articolo 5, paragrafo 2, stabilisce che le autorità competenti non possono imporre, sulla base di questo regolamento, restrizioni alle locazioni brevi effettuate dall’host nella propria residenza principale.
Anche i considerando spiegano la ratio della scelta: secondo il testo, affittare temporaneamente l'abitazione principale in genere non sottrae stabilmente una casa al mercato residenziale di lungo periodo e va quindi distinto dall'utilizzo turistico di immobili che non costituiscono la residenza principale del proprietario.
È una distinzione importante per proprietari e gestori.
La stretta delineata dalla bozza riguarda quindi soprattutto seconde case e immobili utilizzati in maniera strutturale per affitti brevi, mentre viene prevista una salvaguardia minima per chi affitta la propria abitazione principale.
Non solo affitti brevi: possibili limiti anche su acquisto e utilizzo degli immobili Il secondo fronte aperto dalla proposta è ancora più delicato.
L’articolo 5 prevede che le autorità competenti possano adottare anche misure che restringono l’acquisto o l’utilizzo di terreni e immobili residenziali non acquistati o utilizzati come abitazione principale, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia occupato dal proprietario o da un'altra persona.
È opportuno, però, evitare di tradurre automaticamente questa disposizione come un generico “blocco delle vendite delle seconde case”.
Il testo parla tecnicamente di restrizioni all’acquisizione o all’utilizzo e richiede sempre il rispetto dei principi di necessità e proporzionalità.
I considerando sono ancora più espliciti: quando una misura riguarda acquisto o utilizzo di immobili, le autorità dovrebbero valutare, quando appropriato, soluzioni meno restrittive rispetto a un divieto assoluto, come limiti quantitativi, salvaguardie per situazioni già esistenti, eccezioni per evitare conseguenze eccessivamente gravose o incentivi fiscali.
Si attendono notizie ufficiali di Bruxelles sulla definitiva approvazione del Regolamento che poi potrà essere direttamente attuato dai paesi menbri e già Bologna segna il passo con lo studio di un proprio regolamento attuativo delle novità.
